下半年港股物管行业投资策略：整合风起，群雄逐鹿-0709-申万宏源（香港）-31页.pdf

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投资策略
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下半年港股物管行业投资策略：整合风起，群雄逐鹿-0709-申万宏源（香港）-31页.pdf
整合风起，群雄逐鹿
2019下半年港股物管行业投资策略
证券分析师：张贝贝 A0230517060002 BGZ938
2019.7.9
www.swsresearch.com
2
观点摘要
自2018年起，陆续有七家物管公司登陆港股市场，板块效应显著增强，近期
更有招商物业拟借壳A股中航善达，保利物业新三板摘牌拟赴港上市，物管
龙头动作频频，争相抢滩资本市场，行业整合风起，集中度有望加速提升。
进入2019年，多地表示暂缓执行社保征缴新规，持续降低社保费率，养老保
险普降至16%。同期市场回温，推动估值修复，板块年初至今累计涨五成，
期待增值服务发力，推动综合毛利率改善并降低对人力和开发商的单一依赖。
中资物业管理板块的投资建议和推荐逻辑
资料来源：申万宏源研究
板块 子板块
行业评级
逻辑 关注事件 覆盖标的
地产
物业管理
超配
新房市场增长放缓已部分被预期，
社保费率部分下调弱化新规执行带
来的成本压力，行业中长期增长展
望稳健
1
）社保新规及费率执行
碧桂园服务：
高速增长
2
）并购和增值服务拓展
中海物业：
央企母公司
3
）新房销售态势
绿城服务：
品质服务先驱
彩生活服务：
平台转型
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3
重点标的
注：气泡大小表示集团开发商2018年合约销售规模（单位为十亿元）。
资料来源：基于2019月7月3日收盘价，公司数据，彭博，申万宏源研究
港股物业管理板块重点标的管理面积增速及估值比较
公司名称 代码
市值
评级
目标价 PE(X)
股息率
股价表现
（亿港元） （港元） 18A 19E 20E 2018 2019
碧桂园服务 06098 HK 499 增持 14.6 44 35 28 0.60% 24% 50%
绿城服务 02869 HK 178 中性 6.6 32 25 19 1.00% -2% 7%
雅生活服务 03319 HK 186 -- -- 19 15 12 2.60% 12% 32%
中海物业 02669 HK 140 增持 3.45 35 28 24 0.90% 8% 86%
彩生活服务 01778 HK 75 增持 6.5 13 11 9 3.20% -19% 36%
永升生活服务 01995 HK 50 -- -- 32 20 13 0.70% 0% 86%
平均 29 22 18 1.50% 4% 50%
彩生活（花样年）,
30
碧桂园服务（碧桂园）,
502
绿城服务（绿城）,
156
中海物业（中海）,
268
雅生活（雅居乐）,
103
永升生活服务（旭辉）,
152
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
0 50 100 150 200 250 300 350 400 450
2018年在管面积（百万方）
2016-18年复合增速
主要内容
1. 物管具备防御属性
2. 政策环境日趋向好
3. 重点标的推荐逻辑
4
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55
1.1 物管板块-具备防御属性
港股物业管理板块2019年初至今累计反弹近五成，板块平均估值达22倍19
年PE，且估值持续分化，行业龙头如碧桂园服务和中海物业享有明显溢价。
物业管理板块具备防御属性，其上市物业管理公司基本处于净现金状态，受
融资持续收紧影响有限；上一轮市场的强劲复苏有效保障了物业管理公司未
来几年管理面积的稳健增长；以及基于高毛利率的酬金制管理业务和增值服
务业务贡献占比提升的结构优化使得综合毛利率将持续改善。
资料来源: 基于2019年7月3日收盘价，彭博，申万宏源研究
港股物业管理公司2018-2019年走势 港股物业管理公司2019E-2020E PE
资料来源: 基于2019年7月3日收盘价，彭博，申万宏源研究
-40%
-20%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
中海物业
永升生活服务
碧桂园服务
彩生活服务
雅生活服务
绿城服务
2018年涨幅 2019年涨幅
0
5
10
15
20
25
30
35
40
碧桂园服务
中海物业
绿城服务
永升生活服务
雅生活服务
彩生活服务
2019E PE 2020E PE

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