Prenájom nehnuteľnosti

Zákon č. 222/2004 Z. z. [nové okno] o dani z pridanej hodnoty v znení neskorších predpisov (ďalej iba zákon o DPH) sa na občana pri prenájme nehnuteľnosti vzťahuje vtedy, ak občan prenajíma nehnuteľný majetok nachádzajúci sa na území Slovenska, napr. dom, byt, garáž, pozemok, poľnohospodársku pôdu, prípadne iné nehnuteľnosti, a to na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu z tohto majetku bez ohľadu na skutočnosť, či je nehnuteľnosť prenajatá slovenskej alebo zahraničnej osobe. V takomto prípade sa občan považuje za zdaniteľnú osobu a v prípade, že sú naplnené podmienky pre povinnú registráciu pre daň z pridanej hodnoty, vzniká občanovi povinnosť registrácie pre DPH a následne ďalšie povinnosti vyplývajúce z registrácie (napr. podávanie daňového priznania, platenie dane a iné).

Informácie v tomto článku Vám poskytujeme v nasledujúcej štruktúre:

• Občan pri prenájme nehnuteľnosti
  • Základné pojmy
• Prenájom podliehajúci registrácii pre DPH
  • Povinná registrácia
    • Presiahnutie obratu 50 000 eur
    • Presiahnutie obratu 62 500 eur
  • Dobrovoľná registrácia
    • Pred presiahnutím obratu 50 000 eur
    • Pred presiahnutím obratu 62 500 eur

Občan pri prenájme nehnuteľnosti

Základné pojmy

Zdaniteľnou osobou je každá osoba, ktorá vykonáva nezávisle akúkoľvek ekonomickú činnosť podľa § 3 ods. 2 zákona o DPH [nové okno] bez ohľadu na účel alebo výsledky tejto činnosti. Podľa tohto ustanovenia sa ekonomickou činnosťou (ďalej len „podnikanie“) rozumie každá činnosť, z ktorej sa dosahuje príjem a ktorá zahŕňa činnosť výrobcov, obchodníkov a dodávateľov služieb vrátane ťažobnej, stavebnej a poľnohospodárskej činnosti, činnosť vykonávanú ako slobodné povolanie podľa osobitných predpisov, duševnú tvorivú činnosť a športovú činnosť. Za podnikanie sa považuje aj využívanie hmotného majetku a nehmotného majetku na účel dosahovania príjmu z tohto majetku; ak je majetok v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, považuje sa jeho využívanie na účel dosahovania príjmu za podnikanie v rovnakom pomere u každého z manželov, ak sa manželia nedohodnú inak.

Obratom na účely zákona o DPH sa rozumie hodnota bez dane dodaných tovarov a služieb v tuzemsku okrem hodnoty tovarov a služieb, ktoré sú oslobodené od dane podľa § 28 až § 36 a podľa § 40 až § 42 zákona o DPH. Hodnota dodaných poisťovacích služieb, ktoré sú oslobodené od dane podľa § 37 zákona o DPH, a finančných služieb, ktoré sú oslobodené od dane podľa § 39 zákona o DPH, sa nezahŕňa do obratu, ak tieto služby sú dodané pri dodaní tovaru alebo služby ako doplnkové služby. Do obratu sa nezahŕňa hodnota príležitostne dodaného hmotného majetku okrem zásob a hodnota príležitostne dodaného nehmotného majetku. Obrat sa počíta od nuly od 1. 1. každého nového kalendárneho roka.

Prenájom nehnuteľného majetku – rozumie sa právo užívať nehnuteľnosť dané nájomcovi vlastníkom za protihodnotu na dohodnuté obdobie a vylúčiť z užívania akúkoľvek inú osobu. Výkon nájmu predstavuje relatívne pasívnu činnosť, ktorá sa v podstate viaže len na plynutie času a nevytvára nejakú významnú pridanú hodnotu. Aby išlo o prenájom nehnuteľného majetku, treba splniť všetky podmienky charakterizujúce toto plnenie. Prenájom nehnuteľnosti alebo jej časti je podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH [nové okno] oslobodený od dane s výnimkou ubytovacích služieb, nájmu priestorov a miest na parkovanie, nájmu trvalo inštalovaných zariadení a strojov a nájmu bezpečnostných schránok.

Platiteľ dane pri prenájme nehnuteľnosti alebo jej časti zdaniteľnej osobe sa môže podľa § 38 ods. 5 zákona o DPH rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane okrem nájmu bytu, rodinného domu a nájmu apartmánu v bytovom dome alebo ich častí. Pri uplatnení voľby zdanenia nájmu nehnuteľnosti alebo jej časti sú rozhodujúcimi skutočnosťami postavenie nájomcu a účel užívania nehnuteľnosti. Platiteľ dane (prenajímateľ) môže rozhodnutie o zdanení uplatniť len vtedy, ak nájomca je zdaniteľnou osobou podľa § 3 ods. 1 zákona o DPH a súčasne ide o nájom stavby alebo jej časti, ktorá nie je určená na bývanie. Ak nájomcom je iná ako zdaniteľná osoba (občan, právnická osoba, ktorá nie je zdaniteľnou osobou), nemôže platiteľ (prenajímateľ) uplatniť rozhodnutie o zdanení prenájmu nehnuteľnosti alebo jej časti. Rovnako toto rozhodnutie nemôže platiteľ uplatniť v prípade, ak prenajímaná nehnuteľnosť alebo jej časť je určená na bývanie, čo je uvedené ako účel užívania nehnuteľnosti v kolaudačnom rozhodnutí tzn. ak ide o rodinný dom, byt, apartmán v bytovom dome.

Daňová povinnosť pri dodaní služby (§19 ods. 2 zákona o DPH) - vzniká dňom dodania služby. Dňom dodania služby sa rozumie deň, keď je služba poskytnutá, prípadne keď je jej poskytnutie ukončené. V podstate moment vzniku daňovej povinnosti je totožný s momentom ukončenia poskytovania služby. Dodaním služby je každé plnenie, ktoré nie je dodaním tovaru podľa § 8 zákona o DPH, vrátane plnení uvedených v § 9 zákona o DPH.

Prenájom podliehajúci registrácii pre DPH

Ak občan poskytuje inej osobe prenájom alebo podnájom nehnuteľnosti na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu z tohto majetku, považuje sa za zdaniteľnú osobu a je potrebné, aby si sledoval hodnotu obratu poskytnutých služieb prenájmu prípadne iné dodania súvisiace s prenájmom nehnuteľností (napr. poskytovanie energií -vody, tepla, plynu, elektriny), v rámci kalendárneho roka, aby vedel, kedy presiahne hodnotu obratu stanovenú zákonom a vzniká mu povinnosť zaregistrovať sa za platiteľa DPH.

Registrácia za platiteľa DPH sa môže uskutočniť dvoma spôsobmi: povinne a dobrovoľne.

Povinná registrácia

Presiahnutie obratu 50 000 eur

Občan (zdaniteľná osoba) je povinný podať žiadosť o registráciu za platiteľa DPH, ak v kalendárnom roku presiahne obrat z prenájmu nehnuteľností (alebo iných služieb či dodaní tovarov) 50 000 eur. Platiteľom dane sa stáva až prvým dňom nasledujúceho kalendárneho roka, ak sa nestane dovtedy platiteľom z iného dôvodu (napr. z dôvodu presiahnutia obratu 62 500 eur, z dôvodu dobrovoľnej registrácie pre DPH v prebiehajúcom kalendárnom roku).

Žiadosť o registráciu pre daň je občan (zdaniteľná osoba) povinný podať do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom presiahol obrat 50 000 eur (§ 4 ods. 2 písm. a) zákona o DPH) daňovému úradu, v mieste ktorého má trvalý pobyt (miestna príslušnosť pre účely DPH sa neodvíja od umiestnenia nehnuteľnosti).

V žiadosti o registráciu pre daň je potrebné uviesť:

Občan (zdaniteľná osoba) v žiadosti o registráciu pre daň uvedie skutočnosť, že presiahol obrat 50 000 eur, na základe ktorej je povinný túto žiadosť podať, a tiež uvedie deň, keď táto skutočnosť nastala. V prípade, ak občan ako zdaniteľná osoba podáva žiadosť o registráciu pre daň z dôvodu presiahnutia obratu 50 000 eur výlučne z prenájmu nehnuteľností, ktoré sú oslobodené od dane podľa § 38 zákona o DPH [nové okno] (napr. prenajíma byt inému občanovi), vyznačí v žiadosti aj túto skutočnosť.

Daňový úrad osobu zaregistruje

Daňový úrad občana (zdaniteľnú osobu) zaregistruje, pridelí identifikačné číslo a vydá rozhodnutie o registrácii pre daň najneskôr do desiatich dní odo dňa doručenia žiadosti o registráciu pre daň, pričom identifikačné číslo pre daň nadobúda platnosť prvým dňom kalendárneho roka nasledujúceho po kalendárnom roku, v ktorom bol presiahnutý obrat 50 000 eur, ak zákon neustanovuje inak (napríklad v prípade presiahnutia obratu 62 500 eur identifikačné číslo pre daň nadobúda platnosť dodaním tovaru alebo služby).

Ak daňový úrad v registračnom konaní zistí:

• že neboli splnené podmienky pre registráciu pre daň u občana, ktorý podal žiadosť o registráciu pre daň, túto osobu nezaregistruje z dôvodu, že sa nestane platiteľom a vydá o tom rozhodnutie proti ktorému nemožno podať odvolanie (§ 4 ods. 10 písm. a) zákona o DPH),
• že občan nie je zdaniteľnou osobou, potom ho nezaregistruje (§ 4 ods. 10 písm. b) zákona o DPH).

Presiahnutie obratu 62 500 eur

V prípade, že občan (zdaniteľná osoba) prenájme nehnuteľnosť, ktorou hodnota bez dane dodaných tovarov v prebiehajúcom kalendárnom roku presiahne 62 500 eur, stáva sa platiteľom dňom dodania tejto nehnuteľnosti. Môžu nastať situácie:

1. Ak ide o situáciu, kedy občan (zdaniteľná osoba) nebol povinný ešte podať žiadosť o registráciu pre daň z titulu presiahnutia obratu 50 000 eur, a následne ďalším prenájmom nehnuteľnosti presiahne obrat 50 000 eur a súčasne aj 62 500 eur, potom občan (zdaniteľná osoba) je povinný podať daňovému úradu žiadosť o registráciu pre daň do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom bol presiahnutý obrat 62 500 eur. Daňový úrad občana ako zdaniteľnú osobou zaregistruje, pridelí jej identifikačné číslo a vydá rozhodnutie o registrácii pre daň najneskôr do desiatich dní odo dňa doručenia žiadosti o registráciu pre daň, pričom identifikačné číslo pre daň nadobúda platnosť dodaním tovaru, ktorým bol presiahnutý obrat 62 500 eur.
2. Ak ide o situáciu, keď občan (zdaniteľná osoba) prenajatím nehnuteľnosti presiahol obrat 50 000 eur a do uplynutia lehoty na podanie žiadosti o registráciu pre daň z titulu, že presiahol 50 000 eur, iným prenájmom nehnuteľnosti presiahol obrat 62 500 eur a žiadosť o registráciu pre daň z titulu presiahnutia obratu 50 000 eur ešte nepodal, potom je občan ako zdaniteľná osoba povinný podať žiadosť o registráciu pre daň do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom bol presiahnutý obrat 62 500 eur. Daňový úrad občana ako zdaniteľnú osobou zaregistruje, pridelí jej identifikačné číslo a vydá rozhodnutie o registrácii pre daň najneskôr do desiatich dní odo dňa doručenia žiadosti o registráciu pre daň, pričom identifikačné číslo pre daň nadobúda platnosť dodaním tovaru, ktorým bol presiahnutý obrat 62 500 eur, ak k tomuto dodaniu došlo pred 1. januárom kalendárneho roka nasledujúceho po kalendárnom roku, v ktorom bol presiahnutý obrat 50 000 eur.
3. Ak ide o situáciu, keď občan (zdaniteľná osoba) po tom, ako podal žiadosť o registráciu pre daň presiahnutím obratu 50 000 eur, sa stal platiteľom dane prenajatím inej nehnuteľnosti, ktorou hodnota bez dane dodaných tovarov v prebiehajúcom kalendárnom roku presiahne 62 500 eur, je povinný bezodkladne oznámiť daňovému úradu túto skutočnosť do 31. decembra prebiehajúceho kalendárneho roka (§ 4 ods. 5 zákona o DPH [nové okno]). V oznámení uvedie deň, keď k tejto skutočnosti došlo. Ak daňový úrad ku dňu oznámenia ešte nevydal rozhodnutie o registrácii pre daň z titulu presiahnutia obratu 50 000 eur, vydá rozhodnutie o registrácii pre daň z titulu presiahnutia obratu 62 500 eur.

Ak daňový úrad v registračnom konaní zistí:

• že neboli splnené podmienky pre registráciu pre daň u občana (zdaniteľnej osoby), ktorý podal žiadosť o registráciu pre daň, túto osobu nezaregistruje z dôvodu, že sa nestane platiteľom a vydá o tom rozhodnutie proti ktorému nemožno podať odvolanie (§ 4 ods. 10 písm. a) zákona o DPH),
• že občan nie je zdaniteľnou osobou, potom ho nezaregistruje (§ 4 ods. 10 písm. b) zákona o DPH).

Dobrovoľná registrácia

Občan (zdaniteľná osoba) sa môže stať platiteľom pred presiahnutím obratu 50 000 eur alebo pred presiahnutím obratu 62 500 eur (§ 4 ods. 6 zákona o DPH).

Pred presiahnutím obratu 50 000 eur

Občan (zdaniteľná osoba) môže podať žiadosť o registráciu pre daň (podľa § 4 ods. 6 písm. a) zákona o DPH) pred presiahnutím obratu 50 000 eur. Daňový úrad zaregistruje túto osobu, pridelí jej identifikačné číslo pre daň a vydá rozhodnutie o registrácii pre daň najneskôr do 21 dní odo dňa doručenia žiadosti o registráciu pre daň. Občan (zdaniteľná osoba) sa stáva platiteľom dňom uvedeným v rozhodnutí o registrácii pre daň a týmto dňom nadobúda platnosť identifikačné číslo pre daň; toto neplatí, ak sa občan ako zdaniteľná osoba stane platiteľom pred týmto dňom z iného dôvodu (napríklad z dôvodu presiahnutia obratu 62 500 eur), pričom túto skutočnosť je občan (zdaniteľná osoba) povinný bezodkladne oznámiť daňovému úradu. Ak nastane takáto skutočnosť a daňový úrad už vydal rozhodnutie o registrácii pre daň z presiahnutia obratu 50 000 eur, toto rozhodnutie sa zrušuje vydaním nového rozhodnutia.

Ak však daňový úrad v registračnom konaní zistí, že neboli splnené podmienky pre registráciu pre daň u občana z dôvodu, že občan nie je zdaniteľnou osobou, túto osobu nezaregistruje.

Pred presiahnutím obratu 62 500 eur

Ak sa občan (zdaniteľná osoba), ktorej obrat v prebiehajúcom kalendárnom roku presiahol 50 000 eur, chce stať platiteľom dobrovoľne podľa § 4 ods. 6 písm. b) zákona o DPH [nové okno]:

1. prenájmom nehnuteľnosti, ktorou obrat v prebiehajúcom kalendárnom roku presiahne 50 000 eur, uvedie túto skutočnosť v žiadosti o registráciu pre daň podľa § 4 ods. 2 zákona o DPH a stáva sa platiteľom počnúc týmto dodaním,
2. pred presiahnutím obratu 62 500 eur, oznámi túto skutočnosť daňovému úradu najskôr po doručení rozhodnutia o registrácii pre daň z titulu presiahnutia obratu 50 000 eur (podľa § 4 ods. 4 písm. a) zákona o DPH) a zdaniteľná osoba sa stáva platiteľom dňom nasledujúcom po dni, v ktorom túto skutočnosť oznámila.

Ak daňový úrad v registračnom konaní zistí, že u občana, ktorý podal žiadosť o registráciu pre daň ako zdaniteľná osoba, neboli splnené podmienky pre registráciu pre daň

• podľa § 4 ods. 2 zákona o DPH (napr., že nebol presiahnutý obrat), túto osobu nezaregistruje z dôvodu, že sa nestane alebo nestala platiteľom a vydá o tom rozhodnutie proti ktorému nemožno podať odvolanie alebo
• podľa § 4 ods. 7 zákona o DPH, že občan nie je zdaniteľnou osobou, túto osobu nezaregistruje.