¿Cómo conseguir la licencia de alquiler turístico en Baleares?

En 2021 se registraron más de 400.000 plazas de alojamientos turísticos en Baleares. Debido a la alta demanda en las Islas Pitiusas (Ibiza y Formentera) y las Gimnesias (Menorca y Mallorca), desde marzo de 2022 se suspendieron nuevas solicitudes de licencias hasta que las autoridades completen una revisión del turismo. Pero algunos ayuntamientos aún pueden emitir certificados para reservar el derecho a una licencia futura.

Si tienes interés por conocer más información sobre la licencia turística en otras comunidades autónomas y los requisitos generales para trabajar el alquiler vacacional en España, puedes consultar este artículo sobre licencias de alquiler vacacional.

Ámbito de aplicación de la licencia vacacional en Baleares

La clasificación de los alojamientos turísticos en las Islas Baleares depende de criterios específicos. La definición básica es que una estancia turística ocurre cuando alquilas toda tu vivienda por periodos cortos, no superiores a un mes, a cambio de un precio, a través de canales turísticos y en condiciones de uso inmediato. Un punto importante es que si no puedes probar que el alquiler no tiene fines turísticos, se asumirá que es turístico, por lo que no se puede usar el alquiler de temporada como alternativa.

Los dos tipos de alojamientos que requieren una licencia turística son:

1. Apartamentos turísticos: Comparables a los hoteles, se comercializan las unidades que componen el establecimiento. Según el anexo III del Decreto 20/2015, de 17 de abril, deben tener una categoría mínima de tres llaves y cumplir con requisitos que los distinguen de las Estancias Turísticas en Viviendas (ETV).
2. Estancias turísticas en viviendas (ETV): Tienen una subclasificación importante, ya que los planes de sostenibilidad de las islas determinan cuáles son más aptas para la licencia, siempre que cumplan con estos parámetros:

• No estar sometida a un régimen de protección oficial o precio tasado
• No estar en suelo rústico protegido
• No haber recibido sanciones graves o muy graves
• No estar prohibido por la comunidad de propietarios
• No alquilarse por habitaciones

Además, según el reglamento, las ETV se diferencian en tres tipos:

1. Viviendas unifamiliares: Aisladas, sin compartir parcela y no sometidas a propiedad horizontal. Inscripción como ETV permanente, comercialización todo el año.
2. Viviendas plurifamiliares: Adosados y edificios en régimen de propiedad horizontal. Inscripción como ETV renovable cada 5 años, comercialización todo el año.
3. Estancias en viviendas principales: Alquiladas por el propietario empadronado, licencias renovables cada 5 años. Comercialización limitada a dos meses al año, con restricciones en julio y agosto.

Normativa para licencias turísticas en Islas Baleares

Actualmente, el Reglamento para regular las licencias de los alojamientos turísticos en Baleares es el Decreto ley 3/2022, de 11 de febrero, de medidas urgentes para la sostenibilidad y la circularidad del turismo de las Illes Balears.

En Formentera, existe una normativa específica: El Plan de calidad de Formentera, del Consejo Insular de Formentera, para las viviendas objeto de comercialización turística para el periodo 2019-2024.

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Requisitos y obligaciones del alquiler vacacional

Antes de solicitar una licencia turística en Baleares o adquirir plazas para ETV, hay que cumplir con el reglamento balear y confirmar que la zona es apta para la comercialización turística. Cada isla tiene su propio planeamiento urbanístico, denominado "Zonificación", que determina las zonas aptas en función de criterios ambientales y poblacionales, entre otros.

En Baleares, las plazas turísticas se compran y su número máximo está determinado por la cédula de habitabilidad. Sin esta cédula, no se pueden comercializar las plazas. El Consorcio Bolsa de Alojamientos Turísticos (CBAT) es el organismo encargado de vender las plazas turísticas. Para viviendas unifamiliares y principales, se pueden adquirir plazas de otras viviendas dadas de baja legalmente.

Los requisitos para obtener una licencia turística en Baleares pueden variar según se trate de una licencia turística en Menorca o de una licencia vacacional en Mallorca, pero en general son:

• Tener una cédula de habitabilidad vigente
• La vivienda debe estar en una zona apta
• Antigüedad mínima de 5 años como residencia privada
• No tener sanciones urbanísticas graves
• Un mismo propietario no puede explotar más de 3 viviendas
• Certificado energético para viviendas plurifamiliares o según el PIAT o PTL aplicable para unifamiliares
• Contar con un sistema de control de consumos
• Cumplir con el equipamiento mínimo exigido
• Exhibir una placa identificativa visible
• Tener un seguro de responsabilidad civil por daños durante la estancia (mínimo 300.000 euros, fianza máxima 600 euros)
• Proveer un teléfono de contacto 24 horas para usuarios y comunidad de propietarios
• Incluir el número de inscripción turística en la publicidad
• Tener hojas de reclamaciones disponibles
• Registrar a los viajeros
• Declarar los ingresos de la actividad en Hacienda

Los costes asociados a las viviendas turísticas

Además de los gastos de validación de la vivienda y otros costes, el título que permite explotar una vivienda turística en Baleares tiene los siguientes importes:

• Alojamientos turísticos: 3.500 euros
• Viviendas unifamiliares: 3.500 euros
• Viviendas plurifamiliares: 875 euros
• Viviendas habituales (2 meses al año): 291,67 euros

Las licencias que se renuevan cada 5 años deben pagar el importe correspondiente para continuar comercializando.

En Formentera, independientemente de la tipología, la primera plaza cuesta 70 euros y cada plaza adicional aumenta un 5% respecto al precio de la plaza anterior.

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Procedimiento para obtener una licencia turística en Baleares

En todas las comunidades autónomas, para obtener una licencia o permiso para comercializar alojamientos turísticos, se utiliza una Declaración Responsable.

La Declaración Responsable de Inicio de Actividad Turística (DRIAT) es un documento en el que la persona interesada declara, bajo su responsabilidad, que cumple con los requisitos legales para iniciar una actividad turística, tiene la documentación que lo acredita y se compromete a mantener dicho cumplimiento. Este documento permite iniciar la actividad inmediatamente, siempre que se cumplan todos los requisitos en el momento de su formalización.

¿Cómo presentar la DRIAT en Baleares?

Para presentar la Declaración Responsable en las Islas Baleares, existen dos métodos, aunque si eres persona jurídica, solo puedes hacerlo telemáticamente:

1. Presentación telemática: Obligatoria para personas jurídicas (sociedades mercantiles o asociaciones) y opcional para personas físicas, siempre que cuenten con firma electrónica, la forma de probar su identidad en la sede online y un visor de PDF.
2. Presentación física: Disponible para personas físicas. Puedes llevar los documentos a las oficinas de registro autonómicas, siempre que la normativa no indique lo contrario. También puedes enviarlos por correo postal, presentándolos en un sobre abierto para que el personal de Correos selle y registre la fecha, hora y lugar de envío.

La documentación necesaria junto con la DRIAT es la siguiente:

• Acreditación de identidad (DNI, pasaporte o NIE) y representación del declarante
• Certificado de adquisición de plazas turísticas
• Certificado municipal que acredite estar en zona apta y no haber superado el número máximo de plazas
• Certificado de empadronamiento del propietario para vivienda principal
• Documentación que acredite el permiso de la comunidad de propietarios para la comercialización turística
• Modelo del plan de modernización y calidad (Anexo 6 del decreto 20/2015) para estancias turísticas
• Justificante del pago de tasas correspondientes
• Documentación adicional según la normativa de cada isla (por ejemplo, Plan de calidad en Formentera)

Particularidades y consideraciones adicionales

Desde el 11 de febrero de 2022, (Decreto Ley 3/2022, de medidas urgentes para la sostenibilidad y circularidad del turismo) y durante los próximos 4 años, no es posible la adquisición de plazas turísticas en las islas de Mallorca, Menorca, Ibiza y Formentera. 

Las multas por publicitar y comercializar estancias turísticas sin permisos oscilan entre 20.000 y 40.000 euros.

La elevada cantidad de alojamientos ha llevado al desarrollo de Planes de Intervención en Ámbitos Turísticos (PIAT) y Planes Territoriales Insulares (PTI), con el objetivo de reevaluar y reducir el número de plazas turísticas registradas y las que están en reserva desde 2022.