МІНІСТЕРСТВО ЮСТИЦІЇ УКРАЇНИ
Всеукраїнській молодіжній
організації "Молодь проти
корупції"
01024, м. Київ,
вул. Лютеранська, 27/29
У Міністерстві юстиції України розглянуто звернення
Всеукраїнської молодіжної організації "Молодь проти корупції" від
15.12.2004 р. N 07к-15/12 щодо надання роз'яснення законодавства
та в межах компетенції повідомляється.
Згідно зі статтями 4 та 9 Закону України "Про
фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві
житла та операціях з нерухомістю" (
978-15 ) забудовником може
бути особа, яка у встановленому законодавством порядку отримала
право на використання земельної ділянки для спорудження об'єктів
будівництва та уклала угоду з управителем. Управитель укладає з
забудовником угоду, за якою замовляє забудовнику звести об'єкт
будівництва, ввести його в експлуатацію та передати об'єкти
інвестування установникам цього фонду в установлені в угоді строки
та на умовах, визначених Законом України та Правилами фонду.
Забудовником є особа, яка організовує спорудження нерухомості
для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам,
або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення
будівництва (стаття 5 Закону України "Про іпотечне кредитування,
операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні
сертифікати" (
979-15 ).
Слід зазначити, що Законом України "Про основи
містобудування" (
2780-12 ) передбачено, що забудова земельних
ділянок здійснюється після виникнення права власності чи права
користування земельною ділянкою у порядку, передбаченому законом,
та отримання дозволу на виконання будівельних робіт.
Так, згідно із статтями 78, 92 і 93 Земельного кодексу
України (
2768-14 ) земельні ділянки можуть перебувати у власності
або у користуванні: постійному чи на умовах оренди.
Порядок виникнення права власності та права користування
земельною ділянкою визначається статтею 125 зазначеного Кодексу
(
2768-14 ).
Відповідно до положень вказаної статті право власності та
право постійного користування на земельну ділянку виникає після
одержання її власником або користувачем документа, що посвідчує
право власності чи право постійного користування земельною
ділянкою, та його державної реєстрації.
Право на оренду земельної ділянки виникає після укладення
договору оренди і його державної реєстрації.
Крім того, статтею 24 Закону України "Про планування і
забудову територій" (
1699-14 ) передбачено, що фізичні та
юридичні особи, які мають намір здійснити будівництво на земельних
ділянках, що належать їм на праві власності чи користування,
зобов'язані отримати від виконавчих органів відповідних рад,
Київської та Севастопольської міської державної адміністрацій, у
разі делегування їм таких повноважень відповідними радами, дозвіл
на будівництво об'єкта.
Фізичні та юридичні особи, заінтересовані в здійсненні
будівництва, подають письмову заяву про надання дозволу на
будівництво до виконавчого органу відповідної ради або Київської
чи Севастопольської міської державної адміністрації.
До заяви додається документ, що засвідчує право власності чи
користування земельною ділянкою, або документ про згоду власника
земельної ділянки на забудову цієї ділянки.
Враховуючи наведене, вважаємо, що для здійснення забудови
земельної ділянки забудовник повинен оформити у встановленому
порядку право власності або право користування цією земельною
ділянкою.
Відповідно до статті 9 Закону України "Про фінансово-кредитні
механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з
нерухомістю" (
978-15 ) управитель укладає із забудовником угоду,
за якою замовляє забудовнику збудувати об'єкт будівництва, ввести
його в експлуатацію та передати об'єкти інвестування установникам
цього фонду у встановлені в угоді строки, визначені цим Законом та
Правилами фонду.
Управитель укладає з забудовником угоду за умови забезпечення
забудовником виконання своїх зобов'язань з додержанням вимог
статті 10 цього Закону (
978-15 ).
Загальні засади регулювання будівельного підряду встановлені
у Цивільному кодексі України (
435-15 ). Зокрема, статтею 875
цього Кодексу встановлено, що за договором будівельного підряду
підрядник зобов'язується збудувати і здати у встановлений строк
об'єкт або виконати інші будівельні роботи, відповідно до
проектно-кошторисної документації, а замовник зобов'язується
надати підрядникові будівельний майданчик (фронт робіт), передати
затверджену проектно-кошторисну документацію, якщо цей обов'язок
не покладається на підрядника, прийняти об'єкт або закінчені
будівельні роботи та оплатити їх.
Договір будівельного підряду укладається на проведення нового
будівництва, капітального ремонту, реконструкції (технічного
переоснащення) підприємств, будівель (зокрема житлових будинків),
споруд, виконання монтажних, пусконалагоджувальних та інших робіт,
нерозривно пов'язаних з місцезнаходженням об'єкта.
Замовником по цьому договору може бути юридична або фізична
особа, яка замовляє виповнення робіт, поставку продукції, надання
послуг, пов'язаних з капітальним будівництвом, заключає договори
(контракти), контролює хід будівництва і здійснює технічний
контроль за ним, здійснює розходи за поставлену продукцію,
виконані роботи, надані послуги, приймає закінчені роботи.
Підрядник - особа, яка заключає договір підряду (контракт) на
будівництво (проектування) об'єктів і згідно з визначеними в ньому
умовами виконує передбачені даним договором роботи і передає їх
замовнику.
Замовником може виступати інвестор або на основі його
доручення інші фізичні та юридичні особи.
Також, відповідно до статті 838 зазначеного Кодексу
(
435-15 ), підрядник має право, якщо інше не встановлено
договором, залучити до виконання роботи інших осіб
(субпідрядників), залишаючись відповідальним перед замовником за
результат їхньої роботи. У цьому разі підрядник виступає перед
замовником як генеральний підрядник, а перед субпідрядником - як
замовник.
Крім того, Закон України "Про фінансово-кредитні механізми і
управління майном при будівництві житла та операціях з
нерухомістю" (
978-15 ) передбачає певні особливості при укладанні
угоди між управителем та забудовником. Зокрема, обов'язковою
умовою укладання угоди між управителем фонду та забудовником має
бути укладання забудовником з визначеним управителем страховиком
договорів обов'язкового страхування:
будівельно-монтажних робіт на весь час спорудження об'єкта
будівництва та на гарантійний термін від ризиків його пошкодження
або знищення внаслідок техногенних аварій та природних явищ - на
користь управителя як довічного власника;
відповідальності перед третіми особами - установниками фонду
при проведенні будівельно-монтажних робіт від ризиків порушення
термінів будівництва та завдання моральної і матеріальної шкоди
третім особам внаслідок неякісного виконання будівельно-монтажних
робіт - на користь установників фонду.
Таким чином, вважаємо, що управитель та забудовник можуть
укласти відповідний договір підряду з урахуванням особливостей,
передбачених Законом України "Про фінансово-кредитні механізми і
управління майном при будівництві житла та операціях з
нерухомістю" (
978-15 ).
Згідно із частиною першою статті 884 Цивільного кодексу
України (
435-15 ) підрядник гарантує досягнення об'єктом
будівництва визначених у проектно-кошторисній документації
показників і можливість експлуатації об'єкта відповідно до
договору протягом гарантійного строку, якщо інше не встановлено
договором будівельного підряду. Гарантійний строк становить десять
років від дня прийняття об'єкта замовником, якщо більший
гарантійний строк не встановлений договором або законом.
Підрядник відповідає за недоліки збудованого об'єкта, за
прострочення передання його замовникові та за інші порушення
договору (за недосягнення проектної потужності, інших
запроектованих показників тощо), якщо не доведе, що ці порушення
сталися не з його вини.
За невиконання або неналежне виконання обов'язків за
договором будівельного підряду підрядник сплачує неустойку,
встановлену договором або законом, та відшкодовує збитки в повному
обсязі (частини перша та друга статті 883 цього Кодексу
(
435-15 ).
Неустойка носить штрафний характер. Випадки застосування
санкцій в кожному конкретному випадку повинні бути передбачені в
договорі.
Також відповідальність за будівельні роботи, що не
відповідають державним стандартам, нормам і правилам або проектним
рішенням, установлена абзацом п'ятим частини першої статті 1
Закону України від 14.10.94 р., N 208/94-ВР (
208/94-ВР ) "Про
відповідальність підприємств, їх об'єднань, установ та організацій
за правопорушення у сфері містобудування", а саме у розмірі десяти
відсотків вартості виконаних робіт.
Щодо четвертого та п'ятого запитання
Відповідно до пункту 3 Положення про порядок накладення
штрафів за правопорушення у сфері містобудування, затвердженого
постановою Кабінету Міністрів України від 06.04.95 р. N 244
(
244-95-п ), вартість виконаних робіт для розрахунку розміру
штрафу визначається відповідно до порядку вартості будівництва і
проектно-вишукувальних робіт, що встановлюється Державним
комітетом України будівництва та архітектури.
Відповідно до Закону України "Про фінансово-кредитні
механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з
нерухомістю" (
978-15 ) управитель - це фінансова установа, яка
здійснює управління майном, отриманим у довірчу власність за
договором управління майном. За цим Законом управління фондом
фінансування будівництва здійснює управитель.
Відповідальність управителя при здійсненні ним повноважень
щодо фінансування будівництва та використання отриманих в
управління коштів на спорудження об'єктів будівництва встановлена
відповідно до положень зазначеного Закону (
978-15 ).
Разом з тим зазначаємо, що згідно із статтею 886 Цивільного
кодексу України (
435-15 ) у разі невиконання або неналежного
виконання замовником обов'язків по договору будівельного підряду,
він сплачує підрядникові неустойку, встановлену договором або
законом, та відшкодовує збитки у повному обсязі, якщо не доведе,
що порушення договору сталося не з його вини.
Підприємства, їх об'єднання, установи та організації
незалежно від форм власності, які здійснюють проектування, роботи
по будівництву, реконструкції, реставрації та капітальному
ремонту, виготовляють будівельні матеріали, вироби і конструкції,
а так само які є замовниками у будівництві або поєднують функції
замовника і підрядчика, несуть відповідальність згідно із Законом
України "Про відповідальність підприємств, їх об'єднань, установ
та організацій за правопорушення у сфері містобудування"
(
208/94-ВР ).
Заступник Міністра Л.М.Горбунова
