测试卷纸---VERS维普考试资源系统

土地估价实务-2

(总分150, 做题时间90分钟)

四、计算题
(答案要求：分别列出解题思路、基本方法、分步计算公式、代入数据计算式、计算结果及单位；计算中间结果均保留两位小数，单价为元/m ² ，总价为元；计算最终结果均保留整数，单价为元/m ² ，总价为万元。评分的说明：分项分步记分；计算式(包括代入数据计算式)和计算结果分别计分；只有计算结果的不得分)

A企业在2009年通过国有土地出让取得一宗面积为18亩的使用权，并规划建设40000m ² 综合大楼和20000m ² 公寓，预计2年建成后即可全部售出。A企业在完成前期投入后，拟将该宗地转让给房地产开发商B。
经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6500元/m ² ，公寓售价为5000元/m ² ，同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2500元/m ² ，公寓为2200元/m ² ，在建筑期间，建筑费及专业费第一年投入40%，第二年投入60%，银行贷款年利率为6%，开发利润为总售价的20%，销售税费为总售价的5.5%。根据以上条件，试计算：
(1)该宗地在规划条件下的土地使用权价格。
(2)经A、B双方协商，房地产开发商B准备以开发完成后的部分房地产按售价的90%用作A企业地价的补偿，开发后的房地产销售税费由B统一支付，如不考虑A的前期投入和土地转让税费，试问A企业除可得到10000m ² 综合楼外，还可分得多少平方米的公寓。

某制药企业为扩大经营规模，准备将位于W市城区的老工厂迁出。根据当地政府规定，老厂区土地由政府按一定价格收购后，重新开发利用。该企业拟用政府收购老厂区的补偿价格在郊区工业开发区购置土地，建设新的现代化制药厂。
经调查，该企业老厂区土地为2007年以无偿划拨方式取得的国有土地，土地面积为3500m ² ，重新开发后，规划建设商务办公楼，规划容积率为2.2。该办公楼建成后，预计售价为9000元/m ² ，开发期为两年，建筑费为3600元/m ² ，专业费和不可预见费分别为建筑费的3%和2%，建造成本第一年投入45%，第二年投入55%，年内均匀投入，建成后即可全部售出。该项目预计投资回报率为房地产售价的20%；税金为房地产售价的5%，年贷款利率为5.5%，土地还原利率为6%。
W市郊区工业开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为2000元，因当地人多地少，故征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值。青苗及地上物补偿费按当地农作物一年产值补偿。根据当地规定，征地过程中的征地管理费按照征地费总额的4%征收；耕地占用税按10元/m ² 计收；耕地开垦费按15元/m ² 计收。开发区平均土地开发程度达到“五通一平”(通路、通水、通信、通电、排水，场地平整)，土地开发费为80元/m ² ，开发周期为1年，开发费在开发周期内均匀投入；土地开发的投资回报率为20%，经调查，该市土地增值收益与当地出让金标准一致。根据该市规定，开发区工业用地土地出让金最低不得低于120元/m ² ，住宅用地土地出让金最低不得低于250元/m ² ，商业用地出让金最低不得低于500元/m ² 。市区老厂区所在区域工业用地土地出让金最低不得低于250元/m ² ，住宅用地土地出让金最低不得低于450元/m ² ，商业用地出让金最低不得低于900元/m ² 。
(1)请测算老厂区用地在规划用途条件下、法定最高年期的土地使用权单价和总价。
(2)经协商，当地政府同意对老厂区按规划用途条件下划拨土地使用权价格的60%给予补偿，试问，该企业最高可以得到多少补偿?
(3)该企业如以该补偿价购置开发区的土地，可以最多购买多少面积的土地?

答题卡