房地产经纪相关知识-房地产市场和投资
(总分103, 做题时间90分钟)
一、单项选择题

1. 
市场是某一产品所有(    )所组成的群体。
   A．潜在买主和潜在卖主    B．现实买主和现实卖主
   C．现实买主和真正买主    D．现实买主和潜在买主

A  B  C  D  
2. 
按照房地产的用途(或功能、使用性质)，房地产市场分为(    )。
   A．现房市场和期房市场    B．房地产买卖市场和房地产租赁市场
   C．整体房地产市场和区域房地产市场  D．居住房地产市场和非居住房地产市场

A  B  C  D  
3. 
下列不属于同一房地产市场分类的是(    )。
   A．普通住宅市场    B．写字楼市场
   C．高档公寓市场    D．别墅市场

A  B  C  D  
4. 
建设用地使用权出让后的房地产开发经营，具体为建设用地使用权转让市场，新开发的
   商品房、经济适用住房等的初次交易市场是(    )。
   A．房地产一级市场    B．房地产二级市场
   C．房地产三级市场    D．土地二级市场

A  B  C  D  
5. 
房地产一级市场包括(    )。
   A．建设用地使用权的出让    B．建设用地使用权出让后的房地产开发经营
   C．投入使用后的房地产交易方式    D．投入使用后的抵押、租赁方式

A  B  C  D  
6. 
垄断竞争市场要具有的特点中，不包括(    )。
   A．卖者和买者都比较多    B．所买卖的商品具有同质性，不存在差别
   C．产品存在差异    D．市场信息比较完全

A  B  C  D  
7. 
房地产市场周期阶段中，(    )阶段的初期，房屋空置率略高于正常水平，随后，需求的不断增加使房屋空置率不断下降。到这一阶段的后期，房屋空置率下降到正常水平。
   A．上升期    B．高峰期    C．衰退期    D．低谷期

A  B  C  D  
8. 
在房地产市场周期理论中，(    )可描述为“消费需求夹杂着投资需求增加的时期”。
   A．上升期    B．高峰期    C．衰退期    D．低谷期

A  B  C  D  
9. 
在房地产市场周期理论中，(    )可描述为“投资需求夹杂着消费需求增加的时期”。
   A．上升期    B．高峰期    C．衰退期    D．低谷期

A  B  C  D  
10. 
投资者纷纷设法将自己持有的房地产脱手，旧房交易量大，这种特点属于房地产市场的(    )。
   A．上升期    B．高峰期    C．衰退期    D．低谷期

A  B  C  D  
11. 
房地产市场在高峰期，一般不会出现的现象是(    )。
   A．售价以比租金快得多的速度上涨    B．大批房地产开发项目开工
   C．房屋空置率逐渐上升    D．新房换手快，交易量大

A  B  C  D  
12. 
房地产市场周期阶段中，(    )阶段的房屋空置率经历了在上升期的基础上继续下降到该阶段后期开始上升的过程。
   A．上升期    B．高峰期    C．衰退期    D．低谷期

A  B  C  D  
13. 
房地产“泡沫”表现为(    )。
   A．地价、房价合理地持续上涨，且其上涨速度远远超过了整个经济的增长速度
   B．地价、房价按照市场规律持续上涨，且其上涨速度远远超过了整个经济的增长速度
   C．地价、房价人为地、不合理地持续上涨，且其上涨速度远远超过了整个经济的增长速度
   D．地价、房价人为地、不合理地持续上涨，但是其上涨速度远远低于整个经济的增长速度

A  B  C  D  
14. 
这几年，市民李某由于下岗，利用手中的资金购买了两套小户型住宅，用于出租经营，维持生计。此购买房地产的需求属于(    )。
   A．消费需求    B．投机需求    C．投资需求    D．跟风需求

A  B  C  D  
15. 
近年来，房地产经纪人孙某，利用自身和朋友的资金投资二手房并赚取差价。此购买房地产的需求属于(    )。
   A．消费需求    B．投机需求    C．投资需求    D．跟风需求

A  B  C  D  
16. 
从房价与房租之比来看，在房租由市场决定及经济正常发展的情况下，房价与年房租(或月房租)有一个合理的倍数，一般为(    )倍左右。
   A．3    B．5    C．10     D．20

A  B  C  D  
17. 
房地产“泡沫”实际上是(    )。
   A．供不应求    B．供等于求    C．供小于求    D．供大于求

A  B  C  D  
18. 
需求量与价格负相关的这种关系非常普遍，经济学家称之为(    )。
   A．炫耀性物品    B．吉芬物品    C．需求规律    D．供给规律

A  B  C  D  
19. 
某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化，这种商品被称为(    )。
   A．炫耀物品    B．吉芬物品    C．中档物品    D．低档物品

A  B  C  D  
20. 
通常所说的“今天不买，明天更贵”，反映的房地产需求量决定因素是(    )。
   A．该种房地产的价格水平    B．消费者的收入水平
   C．消费者对未来的预期    D．相关物品的价格水平

A  B  C  D  
21. 
通常所说的“今天买进，明天更低”，反映的房地产需求量决定因素是(    )。
   A．该种房地产的价格水平    B．消费者的收入水平
   C．消费者对未来的预期    D．相关物品的价格水平

A  B  C  D  
22. 
在现实中，某种房地产在未来某一时间的潜在供给量为(    )。
   A．潜在供给量=存量+拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新竣工量
   B．潜在供给量=存量-拆毁量+转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新竣工量
   C．潜在供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量-其他种类房地产转换为该种房地产量+新竣工量
   D．潜在供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新竣工量

A  B  C  D  
23. 
房地产市场卖方与卖方之间竞争的结果会(    )房地产价格。
   A．降低    B．抬高    C．平抑    D．不影响

A  B  C  D  
24. 
当该种房地产的开发建设成本较低或开发技术水平提高时，该种房地产的当前供给通常会(    )。
   A．减少    B．无任何变化
   C．可能增加也可能减少    D．增加

A  B  C  D  
25. 
当消费者预期未来该种房地产价格会上涨时，消费者对该种房地产的当前需求通常会(    )。
   A．减少    B．不变    C．增加    D．大量减少或大量增加

A  B  C  D  
26. 
房地产需求的价格弹性通常是(    )。
   A．负数    B．零    C．正数    D．零或正数

A  B  C  D  
27. 
需求的价格弹性计算方法中，一个通用的计算规则是既不根据较低的也不根据较高的数字来计算变化的百分比，而是使用两者的平均数。这种计算方法称为(    )。
   A．原点法    B．起点法    C．中点法    D．终点法

A  B  C  D  
28. 
A市2011年5月，普通住宅的价格由3000元/m2上涨到3500元/m2，但需求量则从200套下降到100套，采用中点法计算，该普通住宅需求的价格弹性为(    )。
   A．0.1307    B．0.2307    C．4.3349    D．6.2307

A  B  C  D  
29. 
已知某贷款的年利率为15%，借贷双方约定按季度计息，则该贷款的实际利率是(    )。
   A．15.32%    B．15.68%    C．15.87%    D．15.93%

A  B  C  D  
30. 
已知某贷款的年名义利率为12%，年实际利率为12.55%，则该贷款是按照(    )作为计息周期的。
   A．年    B．半年    C．季度    D．月

A  B  C  D  
31. 
假设某贷款的月利率为1%，每月计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是(    )。
   A．12%    B．12.55%    C．12.68%    D．13.55%

A  B  C  D  
32. 
当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是(    )。
   A．名义利率大于实际利率    B．实际利率大于名义利率
   C．名义利率等于实际利率    D．实际利率小于名义利率

A  B  C  D  
33. 
张某申请个人住房贷款20万元，贷款年利率为6%，贷款期限为15年，采用按月等额本息还款方式的月还款额为(    )元。
   A．1563.22    B．1687.71    C．1890.56    D．2058.92

A  B  C  D  
34. 
某住房的建筑面积100 m2，总价为45万元。如果首付15万元，余款可以在三年内的每年年末支付10万元，假设年利率为5%，则该套住房的实际单价为(    )元/m2。
   A．4223    B．4288    C．4357    D．4500

A  B  C  D  
35. 
财务净现值是评价项目赢利能力的(    )。
   A．相对指标    B．绝对指标    C．平均指标    D．变异指标

A  B  C  D  
二、多项选择题
(每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案)
36. 
房地产市场的形成必须具备三个基本要素，包括( )。

A 存在着可供交换的房地产法律体系
B 存在着可供交换的房地产政策
C 存在着可供交换的房地产商品
D 交换价格符合买卖双方的利益要求
E 存在着提供房地产商品的卖方和具有购买欲望与购买能力的买方
37. 
房地产市场的交易方式包括( )。

A 出让
B 买卖
C 交换(互换)
D 抵押
E 租赁
38. 
房地产市场的特点包括( )。

A 交易的房地产实物不能进行空间位置上的移动
B 交易的对象标准化
C 供求状况、价格水平和价格走势等在不同地区各具特色
D 交易程序较复杂，需要签订书面交易合同，办理产权登记过户手续等
E 是一个全国性市场
39. 
以下( )属于非居住房地产市场。

A 商业用房市场
B 别墅市场
C 写字楼市场
D 高档公寓市场
E 工业用房市场
40. 
新房市场又称为( )。

A 增量房市场
B 存量房市场
C 住房一级市场
D 二手房市场
E 住房二级市场
41. 
以下( )属于房地产二级市场。

A 建设用地使用权的出让市场
B 建设用地使用权转让市场
C 经济适用住房等的初次交易市场
D 房地产抵押市场
E 新开发的商品房市场
42. 
以下( )属于房地产三级市场。

A 投入使用后的房地产交易
B 房屋租赁市场
C 经济适用住房等的初次交易
D 房地产抵押市场
E 新开发的商品房
43. 
完全竞争市场必须具备下列( )等条件。

A 所买卖的商品具有同质性，不存在差别
B 有相当多的买者和卖者
C 市场信息不完全
D 买者和卖者无串通共谋行为，也没有政府干预
E 买者和卖者都可以自由进出市场
44. 
卖方垄断市场具有以下( )几个特点。

A 只有一个卖者，而买者很多
B 只有一个卖者，而买者很少
C 有多个卖者，而买者很多
D 新生产者不能进入市场，潜在竞争与实际竞争一样是不存在的
E 产品无相近的替代品
45. 
房地产市场周期大体有下列( )几个阶段。

A 基础期
B 上升期
C 高峰期
D 低谷期
E 衰退期
46. 
房地产市场周期阶段中，衰退期的主要特征有( )。

A 房屋空置率上升
B 售价以比租金快得多的速度上涨
C 售价以比租金快得多的速度下降
D 投资者纷纷设法将自己持有的房地产脱手，旧房交易量大
E 新房销售困难
47. 
房地产市场周期阶段中，高峰期的主要特征有( )。

A 售价以比租金快得多的速度上涨
B 新房换手快，交易量大
C 大批房地产开发项目开工
D 房屋空置率也经历了在上升期的基础上继续上升到该阶段后期开始下降的过程
E 新房销售困难
48. 
判断房地产是否有“泡沫”的方法中，简单的衡量指标有( )。

A 房价与房租之比
B 毛租金乘数
C 租售比价
D 容积率
E 入住率
49. 
某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有( )。

A 消费者对未来的预期
B 房地产的开发技术水平
C 消费者的收入水平
D 消费者的偏好
E 相关物品的价格水平
50. 
需求规律的例外是( )。

A 需求量与价格负相关
B 预期房地产价格未来上升，会增加对房地产的现期需求
C 炫耀性物品
D 吉芬物品
E “吉芬难题”
51. 
以下( )，会减少对房地产商品的需求。

A 对于正常房地产来说，当消费者的收入增加
B 对于正常房地产来说，当消费者的收入减少
C 消费者对某种房地产的偏好程度增强
D 消费者预期房地产价格未来会上涨
E 消费者对某种房地产的偏好程度减弱
52. 
以下( )，属于消费者对该种房地产的当前需求通常更多。

A 当一种房地产的价格较低时
B 当消费者的收入较低时
C 当消费者对该种房地产的偏好程度增强时
D 消费者预期未来该种房地产价格会上涨时
E 当该种房地产的替代品价格较低或互补品价格较高时
53. 
某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有( )。

A 该种房地产的价格水平
B 该种房地产的开发建设成本
C 该种房地产的开发技术水平
D 房地产开发商和拥有者对未来的预期
E 消费者的偏好
54. 
当( )时，该种房地产的当前供给通常更少。

A 一种房地产的价格较高
B 一种房地产的价格较低
C 该种房地产的开发建设成本较高
D 当房地产开发商预期该种房地产的价格未来会下降时
E 该种房地产的开发技术水平提高
55. 
房地产需求弹性主要有( )。

A 需求的价格弹性
B 需求的收入弹性
C 需求的数量弹性
D 需求的交叉价格弹性和需求的价格预期弹性
E 需求的人口弹性
56. 
在经济学里，将弹性数值分为( )等类型。

A 弹性数值大于1的情况，称为富有弹性
B 弹性数值小于1的情况，称为缺乏弹性
C 弹性数值等于1的情况，称为单一弹性
D 弹性数值等于零的情况，称为完全有弹性
E 弹性数值为无穷大的情况，称为完全弹性
57. 
从经济理论上讲，资金存在时间价值的原因主要有( )。

A 资金增值
B 经济衰退
C 机会成本
D 通货膨胀
E 承担风险
58. 
投资具有的特性包括( )。

A 投资必须有收入
B 投资必须有投入
C 投资必须求回报
D 投资具有风险性
E 投资具有时间性
59. 
设定的折现率通常为投资者可接受的最低收益率，也称为( )。

A 投资者所要求的最低收益率
B 投资者最低期望收益率
C 投资者最低满意收益率
D 投资者最高满意收益率
E 投资者最高期望收益率
三、综合分析题
(每个小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意的答案)
2010年8月，A县甲房地产开发有限责任公司(以下简称甲公司)拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，为此委托一级资质房地产估价机构(以下简称估价机构)，负责提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划及投标报价等内容的咨询报告。双方协定，开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。

60. 
估价机构在关于市场分析的报告中，分析了消费者的收入水平下降对居民购房产生的影响，指出目前该城市房地产价格虽然没有下降，但(    )。
A 需求曲线已向右上方移动
B 需求曲线已向左下方移动
C 需求曲线已停止移动
D 需求曲线是一条向垂直下方的直线
61. 
估价机构在房地产市场分析报告关于影响商品房需求的因素分析中，不应包括(    )。
A 消费者偏好
B 消费者的收入水平
C 开发商对商品房未来价格的预期
D 消费者对商品房未来价格的预期
62. 
估价机构在房地产市场分析报告关于影响商品房供给的因素分析中，正确的是(    )。
A 在影响商品房供给的其他因素既定不变的条件下，当前商品房市场的价格与其供给量之间存在负相关关系
B 当高档商品房价格不变，而普通商品房价格上涨，开发商应增加普通商品房的开发建设
C 尽管受国家政策调控因素影响，小面积户型成为今后住房供应的主要户型，为追求经济效益，仍需加大大面积户型商品房的开发建设
D 受国家政策调控因素影响，预计未来几年，高档商品房价格将下降，开发商应减少对高档商品房的开发建设
63. 
下列(    )，属于甲公司增加普通商品住宅供给的因素。
A 房地产的开发建设成本降低
B 普通商品住宅价格走低
C 目前普通商品住宅价格较高
D 开发技术水平提高
64. 
下列(    )，属于消费者对普通商品住宅需求提高的因素。
A 普通商品住宅价格处于较低水平
B 当前消费者的收入高
C 消费者对普通商品住宅价格的偏好程度增强
D 消费者预期未来的收入会降低
2010年3月，L房地产开发公司通过摘牌方式，以1800万元取得某宗住宅用地使用权，其土地面积为120000m2，规划容积率为1.5。2011年6月，王某通过首付加贷款方式，购买了一套住宅。

65. 
在L房地产开发公司规划与开发建设中，反映该住宅小区的居住环境质量的主要指标有(    )。
A 停车率
B 建筑密度
C 绿地率
D 拆建比
66. 
假设王某向银行贷款20万元，贷款年利率为6%，如果按季还款，则王某还款的实际利率为(    )。
A 6.03
B 6.14
C 6.25
D 6.36
67. 
假设王某向银行贷款20万元，贷款年利率为6%，如果按月还款，则王某还款的实际利率为(    )。
A 6.03
B 6.14
C 6.17
D 6.36
68. 
假设王某向银行贷款20万元，贷款年利率为6%，贷款期限为5年，到期后一次偿还本息。则到期后应偿还的本息为(    )元。
A 226895.34
B 238000.43
C 2432575.22
D 267645.12
69. 
假设王某向银行贷款20万元，贷款年利率为6%，贷款期限为5年，如果按月等额还贷款本息。则王某的月还款额为(    )元。
A 2896.13
B 2983.66
C 3866.56
D 3973.43