价格鉴证案例分析-11
(总分100, 做题时间90分钟)
一、

根据给出的价格鉴证资料，简要回答下面的问题。
   2009年9月10日，某公安机关破获了一个盗窃团伙，收缴了一台笔记本电脑，该公安机关将这台笔记本电脑委托县价格鉴证机构进行价格鉴证。该笔记本电脑被盗的时间为2009年8月20日。委托书上写明了笔记本电脑的规格型号，鉴证基准日为2009年9月10日，并附有原始购置发票。县价格鉴证机构受理后，以原购置价为重置成本，确定其综合成新率后计算出了鉴证值。并于2009年9月17日出具价格签证结论书并送达了委托方，委托方即送达当事人，当事人认可该鉴证结论。某检察机关审查案件时，对价格鉴证结论有异议，于是到县价格鉴证机构的档案室，和档案保管员知会后取走了价格鉴证文书档案，阅后在规定的时间内送还，并于2009年9月27日向省价格鉴证机构提出了复核裁定申请(附有必要的资料)。省价格鉴证机构以当事人未提出异议为由，拒绝受理复核裁定申请。
   请根据上述资料，回答下列问题：
1. 
委托书的内容上有无不妥之处。
2. 
县价格鉴证巾心的鉴证方法是否正确，如果错误请说明理由。
3. 
县价格鉴证机构档案管理上是否存在漏洞，如存在，该如何改正。
4. 
省价格鉴证机构的复核裁定决定是否正确，如果错误请说明理由。
5. 
简述价格鉴证档案的整理原则与质量要求。
二、
根据下面给出的案例提示找出价格鉴证结论书中的10个错误，并简要说明理由。找出错误超出10个的，前10个有效，因前面的错误导致的错误只算一个错误。
1. 
案例提示：
   ××市中级人民法院在办理经济纠纷案件的过程中，委托价格鉴证机构对××大厦房地产的价格进行鉴证。该案例采用了收益法和市场法。
   
关于对××大厦房地产价格鉴证结论书

××市中级人民法院：
   根据你院××号价格鉴证委托书的委托，遵循独立、客观、公正的原则，按照规定的标准、程序和方法，依法对××大厦房地产进行了价格鉴证。现将价格鉴证情况综述如下：
   一、价格鉴证标的
   ××大厦是位于××市××路××号院内的一幢写字楼，建设用地面积5000m2，建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑层数为地上30层，地上建筑面积30000m2；地下两层为车库、人防和设备用房，地下建筑面积8000m2，共有车位100个。大厦土地使用权由××股份有限公司于2006年10月10日以出让方式取得，出让合同规定土地使用年限为40年。取得土地使用权后，经过两年时间，大厦建设完成并投入使用。××股份有限公司拥有大厦的土地使用权和房屋所有权(土地使用证和房屋所有权证内容：略)，至价格鉴证基准日，鉴证标的未设定抵押等他项权利。大厦外观造型设计新颖，地下各层均采用花岗石地面，仿瓷内墙面，配置6部三菱电梯、中央空调系统、电视卫星接收系统、电脑闭路电视系统、保安监视和防盗系统、自控消防系统和多功能程控电话系统，设有快速自动转换发电机组，为大厦提供双电源保证。鉴证标的实物、权益和区位的其他情况(略)。
   二、价格鉴证目的
   为法院审理案件提供价格鉴证标的的价格依据。
   三、价格鉴证基准日
   2009年10月10日。
   四、价格定义
   本报告中的价格鉴证结论为鉴证标的现状合法利用条件下于价格鉴证基准日的公开市场价值。
   五、价格鉴证依据(略)
   六、价格鉴证方法
   根据鉴证标的的特点、价格鉴证目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，认为鉴证标的为收益性房地产一且当地房地产市场活跃，因此，本次评估采用收益法和市场法进行，最后综合两种价格鉴证方法的计算结果，确定鉴证标的的最终价格鉴证结论。
   七、价格鉴证过程
   (一)收益法价格鉴证过程
   1．年有效毛收入估算
   价格鉴证人员经过细致的市场调查与分析得知，该大厦21～30层共计10000m2全部用于出租，除少量单元外均已签订租约。按市场上同类物业(不含写字楼二次装修及家具)的租金情况(详细实例比较与分析略)，鉴证标的的写字楼分割出租，每平方米使用面积的平均租金水平为80元/月(能源费及物业管理费另计)，出租率为90%，公共面积波及系数占总建筑面积的比率为20%；押金为每平方米建筑面积100元，押金年收益率为6%；地下车位的正常租金为1000元/(月·个)，出租率100%。故：年有效毛收入=80×12×30000×90%×(1-0.2)+100×30000×6%+1000×12×100×100%=2211.60(万元)。
   2．年运营费用估算
   (1)年维修费
   根据××市的规定和鉴证标的的建筑结构，鉴证标的的维修费确定为房屋重置价格的2%，鉴证标的的重置价格为1500元/m2(确定依据及过程略)。故：年维修费=1500×38000×2%=114.00(万元)。
   (2)年管理费
   年管理费按年租金的3%计。故：年管理费=2211.6×3%=66.35(万元)。
   (3)年保险费
   鉴证标的的保险费按房屋重置价的0.3%计。故：年保险费=1500×38000×0.3%=17.10(万元)。
   (4)年房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加
   根据有关规定，房产税为房产租金收入的12%，营业税、城市维护建设税和教育附加为租金收入的5.5%。故：年房产税和两税一费=2211.6×(12%+5.5%)=387.03(万元)。
   (5)年土地使用税
   根据××市的有关规定，土地使用税不得减免，鉴证标的的土地使用税为每平方米土地面积5元。故：年土地使用税=5×5000=2.50(万元)。
   (6)年运营费用合计
   年运营费用=114.00+66.35+17.10+387.03+2.50=586.98(万元)
   3．年净收益估算
   年净收益=年有效毛收入-年运营费用=2211.60-586.98=1624.62(万元)
   4．确定适当的报酬率
   通过市场调查，采用市场提取法，确定本类房地产(含地下车库)的综合报酬率为7.5%(具体过程略)。
   5．求取收益价格
   预测年净收益保持不变，选用有限年期的收益法公式。自价格鉴证基准日至土地使用权终止日期2046年10月9日，土地使用权剩余年限为37年，短于房屋尚可使用年限，故确定收益年限为37年，则：
   V=A/r×[1-1/(1+r)n]n=1624.62/7.5%×[1-1/(1+7.5%)37]=20170.26(万元)
   故运用收益法的价格鉴证结论为20170.26万元。
   (二)市场法价格鉴证过程
   1．可比实例的选取
   价格鉴证人员通过市场调查，按照用途、结构、地段等级等相同或相似，成交日期与价格鉴证基准日相近，成交价格为正常价格或可修正为正常价格的要求，选取了A、B、C三个可比实例，具体情况如下表所示(房地产状况中的区域因素、个别因素详细情况比较略)。
   
可比实例基本情况调查表    元/m2
项目
可比实例A
可比实例B
可比实例c
估价对象
坐落
××路××号
××路××号
××路××号
××路××号
刚途
××写字楼
××写字楼
××写字楼
××写字楼
交易情况
协议
拍卖
招标
协议
交易日期
2008年12月10日
2009年2月10日
2009年4月10日
2009年10月10日
成交价格
6300
6750
6760
地上建筑层数
26
28
30
30
个别因素(综合)
一般
一般
一般
一般
付款方式
一次性付款
一次性付款
一次性付款
   2．比较修正过程
   (1)交易情况修正
   由于实例B、c的交易方式为拍卖、招标，故较正常价格偏高，估计分别偏高2%和1%，故实例A、B、C的交易情况修正系数分别为：100/100、100/102、100/101。
   (2)交易日期修正
   根据价格鉴证人员分析得知，该类房地产业的价格自2008年12月起平均每月上涨0.5%，故实例A、B、C的交易日期修自系数分别为：105/100、104/100、103/100。
   (3)区域因素修正
   价格鉴证人员经过认真调查、分析，并对实例A、B、C目前的区域因素状况和鉴证标的目前的区域因素状况进行了比较，确定区域因素修正系数分别为：100/99、100/101、100/100。
   (4)个别因素修正
   经过逐项认真调查、分析，确定实例A的个别因素状况比鉴证标的差2%，实例B的个别因素状况比鉴证标的好l%，实例C的个别因素状况比鉴证标的差1%(具体分析判断过程略)，故：实例A、B、C的个别因素修正系数分别为：100/98、100/101、100/99。
   3．求取比准价格
   实例A：6300×(100/100)×(105/100)×(100/99)×(100/98)=6818(元/m2)
   实例B：6750×(100/102)×(104/100)×(100/101)×(100/98)=6953(元/m2)
   实例C：6760×(100/101)×(103/100)×(100/100)×(100/99)=6963(元/m2)
   由于三个实例与签证标的的类似程度非常接近，故取三者的简单算术平均数作为鉴证标的的单位比准价格：
   单位比准价格=(6818+6953+6963)/3=6911(元/m2)
   故运用市场法的价格鉴证结论为：
   比准价格=6911×30000=20733.00(万元)
   由于采用收益法和市场法估价的结果非常接近，故取两种价格鉴证方法价格鉴证结论的简单算术平均数作为鉴证标的房地产的价格。鉴证标的房地产价格=(20170.26+20733.00)/2=20451.63(万元)，取整为20452万元，单位价格=20452÷38000=5382(元/m2)。
   八、价格鉴证结论
   鉴证标的在2009年10月10日的市场价值为￥20452万元(大写人民币贰万零肆佰伍拾贰万元整)，单价为￥5382元/m2(大写每平方米人民币伍仟叁佰捌拾贰元整)。
   九、价格鉴证限定条件(略)
   十、声明(略)
   十一、价格鉴证作业日期
   2009年10月10日至2009年10月16日。
   十二、价格鉴证机构(略)
   十三、价格鉴证人员(略)
   ××市价格鉴证机构(盖章)
   2009年10月16日
三、
指出下列价格鉴证技术报告(片断)中存在的错误，加以改正，并计算出正确结果(因前面错误导致的错误只算一个错误)。
1. 
案例提示：
   鉴证标的为一宗10000m2的七通一平用地，土地使用权出让时间为2010年3月1日。土地使用权出让年限为50年，容积率为5。根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共18层；其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000m2(含独立使用的车棚300m2)，其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为15007元/m2。工程自2010年9月1日开工，预计2012年9月1日建成。现需估计2010年9月1日的土地交易价格。有关资料如下：
   1．房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加税等为售价的5.5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。
   2．建筑安装工程费为1100元/m22，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。
   3．商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10%，按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/m2，运营费用率为24%。
   4．商品住宅建成半年时可售出30%，平均价格为2700元/m2；建成一年时可售出60%，平均价格为2800元/m2；剩余的10%会在建成一年后售出，平均价格为2900元/m22，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%。
   5．房地产报酬率为8%，折现率为12%，贷款年利率为6%，销售利润率为20%，估价测算如下(节选)：
   采用现金流量折现法测算鉴证标的于2010年9月1日的土地公开市场价值。
   解：(1)开发完成后的房地产总价值
   总建筑面积=10000×5=50000(m22)
   住宅总面积=50000-9000=41000(m22)
   ①商铺开发完成后的房地产总价值
   每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×(1-空置率及租金损失率)=50×12×(1-10%)=540(元/m2)
   每平方米商铺的净收益=有效毛收入×(1-运营费用率)=540×(1-24%)=410.40(元/m22)
   商铺开发完成后的单价=410.40/8%×[1-1/(1+8%)47]×1/(1+8%)2.5=4118.45(元/m22)
   商铺开发完成后的总价=4118.45×9000=3706.61(万元)
   ②住宅开发完成后的总价值=41000×[30%×2700/(1+12%)2.5+60%×2800/(1+12%)33+10%×2900/(1+12%)3.5]=8204.06(万元)
   ③开发完成后的房地产总价值=3706.61+8204.06=11910.67(万元)
   (2)扣除项目
   ①建安工程费=50000×1100/(1+12%)=4910.71(万元)
   ②专业及管理费用=4910.71×8%=392.86(万元)
   ③销售费用和销售税费总额=11910.67×(3.5%+5.5%)=1071.96(万元)
   ④销售利润=11910.67×20%=2382.13(万元)
   ⑤买方购买该宗熟地应负担的税费=V×4%=0.04V
   (3)总地价
   2010年9月1日的总地价：
   V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04V
   解得：V=3031.74(万元)
四、
计算题。根据给出的背景材料，采用适当的方法对价格鉴证标的价格进行计算。
   答题要求：
   1．计算步骤清晰，要求列出计算式，不能只写结果；
   2．第一题计算过程、结果保留两位小数。
1. 
××市司法鉴证中心向某价格鉴证机构出具委托书，要求对一辆马自达睿翼汽车进行价格鉴证(拍卖底价)。基准日期为2010年1月23日。该认证中心认真审核了委托内容及材料后，确定予以受理，并组成鉴证小组，指派了主、协办人员，向委托方送达了受理通知书，约定时问对标的物进行实物查勘。标的物马自达睿翼汽车，初次登记日期2008年10月，已行驶里程86000公里，车辆养路费交纳至2010年3月，检验合格至2010年6月。一汽马自达睿翼2.5市场价格为23.28万元；二手车市场相近使用年限的价格为18万元。
   鉴证结论送达委托几日后，司法机关致函价格鉴证中心，称“经某拍卖行拍卖，因无人应价，造成本次拍卖流拍。为了及时将罚没物资变价处理，特委托贵中心对拍卖底价进行调整”。接函后，经集体讨论决定调整拍卖底价。
   请根据上述资料计算调整后的最低可能拍卖底价。
2. 
2010年10月18日下午，车牌号为××号银色奔驰S600与一辆水泥罐车发生碰撞交通事故，某交通警察大队为处理交通事故案件，委托价格鉴证机构对道路交通事故中银色奔驰车的损失进行了价格鉴证。该价格鉴证机构接受委托后，成立了价格鉴证小组，立即赴现场勘验、拍照，并对车辆损失部位、部件进行详细登记，填写《道路交通事故车辆财物损失现场勘察记录表》，并由有关人员签字。对于车辆隐损部件，到修理厂进行拆验，详细登记《道路交通事故车辆财物损失现场拆检记录表》，并由现场有关人员签字。价格鉴证人员经市场调查，查询更换配件的市场中等价格，确定维修、换件所需的工时数及工时单价，最后将损失项目汇总如下表所示。
   
交通事故财物损失汇总表    元
车牌号：××××车型：奔驰S600 颜色：银色
(1)
(2)
(3)
(4)
(5)
(6)
(7)
序号
更新(修理)项目
数量
单价
金额
工时数
工时单价
1
前保险杠、车身前部
560
12
2
发动机盖
60
12
3
前车门
180
12
4
后货箱
60
12
5
前右轮转向节
1
800
800
20
12
6
右侧后门
1
3200
3200
42
12
7
前大灯
2
640
1280
8
12
8
组合灯
2
100
200
8
12
9
前挡风玻璃
1
1400
1400
48
12
10
后挡风玻璃
1
1000
1000
42
12
11
车门玻璃
1
600
600
22
12
12
半轴
1
720
720
6
12
13
剁I承
2
230
460
16
12
14
油封
2
48
96
2
12
15
后轿壳
1
1760
1760
60
12
16
转向大球头、拉杆
1
340
340
8
12
17
轴头盖
2
132
264
16
12
18
空调散热器
1
3200
3200
8
12
19
空调管
1
430
430
4
12
20
干燥缸
1
328
328
8
12
21
升降器
1
400
400
10
12
   请根据以上资料，计算在价格鉴证基准日该车损失的价格。
答题卡